Когда вы подбираете себе квартиру для покупки по ипотечному кредитованию, вам встречаются интересные варианты, в которых сделана перепланировка (либо переоборудование). Она может быть сделана в квартире старого фонда, либо в новостройке, где был изначально свободный проект. Как известно, ипотечные банки предупреждают своих клиентов быть внимательными при выборе таких квартир.
Под перепланировкой жилого помещения понимаетcя изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, т.е. изменения в квартире, которые не согласованны в компетентных государственных органах. Квартира, имеющая нестандартную планировку в типовом доме, но с согласованными документами перепланировкой уже не считается.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировки можно разделить на два типа: согласуемые (незначительные) и несогласуемые. К первому типу, в том числе относятся и не требующие согласования.
Собственник квартиры мог сделать евроремонт и во время ремонта снести часть капитальной стенки или объединить балкон с кухней, а мог просто убрать перегородку в санузле или демонтировать маленький шкафчик из ДСП в коридоре. В первом случае такую переделку будет тяжело согласовать (или невозможно), а во втором случае - согласование реально.
Для того, чтобы не упустить хороший вариант квартиры, но при этом не потерять время и средства вы должны понимать, что банками допускаются только такие несогласованные перепланировки переоборудования, которые относятся с согласуемым (незначительным) или не требующие согласования.
Так, согласно Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 "Об организации переустройства жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах", к перепланировкам (переоборудованию) не требующим согласования относятся:
- Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных сетей (оставлено установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных сетей).
- Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных, кухонь.
- Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах (оставлено только для самовольно выполненных проемов).
- Работы по изменению конструкции полов (оставлено строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов).
- Устройство самораздвижных или "карусельных" дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения габаритов помещений.
- Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка).
- Разборка ненесущих перегородок (исключая межквартирные).
- Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).
- Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.
- Остекление лоджий и балконов.
- Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.
- Установка антенн, защитных сеток и т.п., а также выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней других средств для маломобильных граждан (в согласовании нуждаются лишь такие средства, устанавливаемые на фасаде здания).
В этих случаях, согласование носит уведомительный характер, т.е. в жилинспекцию нужно подать всё тот же пакет документов, но отказа уже не будет.
Надо сказать, что данное упрощение касается только жителей Москвы и даже на Московскую область пока не распространяется!
Недопустимые изменения:
- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие
- ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживание граждан.
- переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
- затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
- нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
- установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
- увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
- перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды.
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
- перевод технических подполий в подвалы.
- устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
- переустройство чердака, технического этажа.
- мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
Все остальные согласуются по проекту.
Возможна ли в таком случае сделка?
Конечно, многое зависит и от самого банка, так например, ипотека Сбербанка требует подачи заявления в жилинспекцию до сделки (для переделок не требующих согласования) тогда как большинство других не требует. То же самое касается «красных линий» в технических документах на квартиру (иными словами известно ли БТИ о произведенном переоборудовании) одни это допускают, другие нет. Часто кредитор ссылается на страховую компанию, И если она даёт "добро", то он проводит сделку.
Незначительные переделки не вызывают много вопросов, и, как правило, проблем у заёмщика с кредитованием данной квартиры не возникает. В любом случае на сделке заемщик напишет обязательство о том, что он либо узаконит перепланировку, либо приведёт все в соответствие с поэтажным планом, т.е. клиенту надо сделать так, как было раньше. На это он дает клиенту срок от 3 до 6 месяцев.
Как банк узнает о наличие переделки в квартире?
Если квартира переоборудована и об этом известно органам БТИ, то на поэтажном плане переоборудованные места будут отмечены красными линиями, по которым банк узнает о их существовании. Но также возможно, что о произведенном переустройстве органам БТИ не известно. И очень часто встречается, когда перепланировка квартиры есть, а на поэтажном плане этого не отмечено. В этом случае независимый оценщик это заметит и отразит всё в своём оценочном альбоме.
Как узаконить незначительную перепланировку?
В Москве, несмотря на «упрощения» эта процедура осталась прежней, однако она не очень сложная и требует немного затрат. В городах московской области всё гораздо сложнее, и мы не будем про них говорить. А расскажем только про Москву.
Итак, для этого нужно предоставить в территориальную Жилинспекцию:
- заявление установленного образца,
- технический паспорт БТИ (с выходом техника),
- поэтажный план, экспликацию до перепланировки,
- правоустанавливающие документы на квартиру.
Для перепланировок не входящих в упрощенный список ещё и проект (проект можно заказать в любом бюро, имеющем лицензию, на данного вида деятельность).
В первом случае (упрощенном) в течении 10 дней ваше заявление будет рассмотрено и новые данные переданы в БТИ, во-втором, в течении 45 дней инспекция выносит решение: разрешить или не разрешить.
