Прошедший 2018 год стал первым годом реализации закона о «прямых» договорах между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. Первый блин, как это часто бывает, может оказаться комом, если не учитывать мнение жителей и экспертов. Актуальную ситуацию на местах после введения Федерального закона № 59, мы решили узнать у эксперта отрасли ЖКХ, руководителя инвестиционной компании ОАО «ДомКом Инвест» Александра Костюкова.
Закон о «прямых» договорах вступил в силу весной прошлого года. Новые правила всерьез изменили отношения между тремя институтами: собственниками жилья, управляющими компаниями и поставщиками коммунальных ресурсов. Где-то с раскачкой, а где-то и сразу, но новые правила заработали. Владельцы квартир получили право самостоятельно принимать решение о заключении договоров на поставку тепла и воды напрямую с ресурсоснабжающими организациями. О том, как движется этот процесс, мы узнали в беседе с Александром Костюковым, руководителем компании, работающей в сфере ЖКХ России.
— Летом 2018 года, спустя всего два-три месяца после вступления закона в силу, по стране прошла первая волна общедомовых собраний. Жильцы многоэтажек голосовали за прямой договор, — говорит Александр Костюков. — Однако, переход проходил не везде гладко. Первые месяцы население было дезориентировано, ведь, несколькими годами ранее людей агитировали переходить на прямые платежи за коммунальные услуги. А в 2018 году начался переход на прямые договоры. Словосочетания «прямой платеж» и «прямой договор» по смыслу звучали для жителей одинаково, поэтому случалось недопонимание в голосованиях и многим казалось, что этот вопрос в его доме «уже давно решен». Поэтому управляющим компаниям приходилось потрудиться, чтобы разъяснять потребителям реальную суть нового закона.
В том, что с населением активно работали именно управляющие компании, Александр Костюков тоже видит особенность перехода на прямые договоры:
— Анонсируя перемены, ресурсоснабжающие организации заявляли, что, засучив рукава, самостоятельно будут проводить разъяснительную кампанию среди жителей, помогая им. Однако, как ни странно, самыми заинтересованными, в пересмотре правил игры оказались именно управляющие компании, разъясняет руководитель ОАО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. Мало того, что управляющие компании страны все эти годы, подчас в убыток себе, выполняли функции абонентского отдела ресурсоснабжающих организаций, так их еще и упрекали в наращивании задолженности. Но, именно, управляющие компании первыми стали помогать жителям переходить на прямой договор.
Недостатком новой системы «прямых» отношений, по мнению многих потребителей, стала неготовность ресурсоснабжающих организаций к многозадачной работе. Как, например, уточняет Александр Костюков, прием показаний квартирных счетчиков, проведение персональных расчетов, взыскание долгов с неплательщиков, а, главное, — к прямому общению с людьми. В первые месяцы действия нового закона жители многоквартирных домов даже жаловались, что «ресурсники» «притормаживали» переход их дома на прямой договор под разными предлогами, в том числе недоверия к протоколу собрания собственников.
Неудобство, конечно, вносило и дублирование квитанций: одна приходила от ресурсоснабжающих организаций по новому договору, вторая — по старому договору от управляющий компании, которая продолжала собирать долги за предыдущие периоды. Многие жители, не разобравшись, чем одна квитанция отличается от другой, иногда неправильно реагировали на выставленные счета, с этим приходилось работать.
По мнению Александра Костюкова, закон о прямых договорах за первое полугодие своего действия смог «законсервировать» ситуацию с накоплением долгов управляющими компаниями.
— По крайней мере, они не растут такими темпами, как раньше, — говорит Костюков. — Со временем «ресурсники» взыщут все свои долги, и ситуация математически изменится. А это значит, что закон о прямых договорах выведет управляющие компании из-под удара, а долговой кризис никуда не денется. Он лишь переместится в отношения между потребителями и «ресурсниками».
Говоря о том, в каких поправках нуждается закон о прямых договорах, Александр Костюков, обратил внимание, что не хватает подробного разъяснения о порядке применения ответственности за качество коммунальной услуги:
— К примеру, житель жалуется, что вода в кране недостаточно горячая, а «ресурсник» и управляющая компания уверены, что каждый из них оказывает качественную услугу. Каждый будет прав, т.к. пробелы в законодательстве все еще не дают детализации рассмотрения таких споров. Помочь разобраться в этом может лишь соответствующее постановление Правительства.
Кроме того, по мнению Александра Костюкова, в законе есть еще одно противоречие. Это обязанность управляющих организаций проверять обоснованность коммунальных начислений при отсутствии у них полномочий по проверке показаний квартирных счетчиков.
— В соответствии со ст.157.2 Жилищного кодекса РФ, житель многоквартирного дома с вопросами о качестве предоставленной коммунальной услуги должен обращаться в свою управляющую организацию. Даже если дом перешел на прямой договор, — говорит эксперт. — Казалось бы, далее должен «включаться» привычный алгоритм: получив обращение, управляющая компания проверяет правильность начислений и делает перерасчет, но… После перехода на прямой договор собственники стали передавать показания своих квартирных счетчиков напрямую в ресурсоснабжающую организацию, а от них в управляющую компанию цифры, к сожалению, предоставляются не по первому запросу. Таким образом, у управляющей организации не достаточно прав, чтобы разобраться с обращением жителей.
— Для комплексного исправления ситуации, очевидно, понадобятся изменения в ЖК РФ, которые бы повысили ответственности ресурсоснабжающих организаций за несвоевременность или недостоверность данных, переданных в управляющую компанию. Сейчас такой ответственности у них нет, — утверждает Костюков.
Кроме того, эксперт видит необходимость проводить расчет за коммунальный ресурс по году, а не по месяцу, как установлено в настоящее время. В этом случае объем потребленного коммунального ресурса будет учитывать данные квартирных счетчиков, и будет достигнута справедливость в вопросах оплаты жителями коммунальных услуг.
